Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được nhiều tổ chức tài chính và cơ quan báo chí chính thống nhận định sẽ khó có sự bứt phá mạnh, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng trở lại và chính sách tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.
Theo báo cáo chiến lược mới đây của VinaCapital, lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam hiện đã ở mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ. Cụ thể, mặt bằng lãi vay mua nhà phổ biến vào cuối năm 2025 dao động quanh 11%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với giai đoạn trước.
VinaCapital nhận định khi lãi suất vay mua nhà tiến gần ngưỡng 12–13%/năm, các hoạt động đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ trở nên kém hiệu quả. Điều này buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn dòng tiền, thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn như các chu kỳ trước.
Thực tế ghi nhận tại nhiều ngân hàng thương mại cho thấy, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà có thể tiệm cận 12%/năm, thậm chí cao hơn tùy hồ sơ vay và thời điểm giải ngân. Chi phí tài chính gia tăng khiến người mua và nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.
Dưới tác động của lãi suất cao, nhiều chuyên gia cho rằng thanh khoản thị trường bất động sản năm 2026 khó tăng mạnh. Các giao dịch mang tính đầu cơ, sử dụng vốn vay lớn có xu hướng giảm rõ rệt.
Trong khi đó, nhu cầu mua ở thực vẫn tồn tại nhưng người mua sẽ thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm:
Pháp lý rõ ràng
Giá bán phù hợp khả năng tài chính
Khu vực có hạ tầng hoàn thiện, kết nối tốt
Thị trường vì vậy được dự báo sẽ chậm lại nhưng chọn lọc hơn, thay vì tăng trưởng nóng trên diện rộng.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, chính sách kiểm soát tín dụng đối với bất động sản cũng là biến số quan trọng trong năm 2026. Việc phân bổ hạn mức tín dụng theo hướng thận trọng được đánh giá là cần thiết nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu và bong bóng tài sản.
Chính sách này tuy khiến dòng vốn vào bất động sản không còn dồi dào như giai đoạn trước, nhưng đồng thời góp phần định hình thị trường phát triển bền vững hơn, giảm bớt các đợt sốt giá mang tính đầu cơ.
Tổng hợp các yếu tố vĩ mô cho thấy, thị trường bất động sản năm 2026 nhiều khả năng:
Không tăng nóng, khó xuất hiện các cơn sốt diện rộng
Phân hóa mạnh giữa dự án tốt và dự án kém chất lượng
Ưu tiên nhóm khách mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn
Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, hạ tầng đồng bộ và vị trí gắn với các trục phát triển vẫn được đánh giá cao hơn so với các sản phẩm đầu cơ ngắn hạn.
Đối với người mua và nhà đầu tư bất động sản, năm 2026 đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng và thực tế hơn. Việc tính toán kỹ lãi vay, dòng tiền trả nợ và khả năng nắm giữ dài hạn trở thành yếu tố quyết định.
Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thị trường giai đoạn tới phù hợp hơn với chiến lược mua để ở, mua tích lũy tài sản hoặc đầu tư trung – dài hạn tại những khu vực có tiềm năng phát triển bền vững.
Nguồn tham khảo:
Tổng hợp từ các bài phân tích của VnExpress và báo cáo của VinaCapital về lãi suất cho vay mua nhà, tín dụng bất động sản và triển vọng thị trường giai đoạn 2025–2026.
VŨ ÍCH ĐẠT - 0909 389 579 
