Thị Trường Bất Động Sản Tháng 4 – 5/2025: Dấu Hiệu Chững Lại & Góc Nhìn Thực Tế

1. Thị trường đang chững rõ rệt

Bước vào quý II/2025, thị trường bất động sản cả nước nói chung và khu vực TP.HCM – Nam Sài Gòn nói riêng đang có dấu hiệu chững lại rõ rệt sau những tín hiệu phục hồi nhẹ cuối năm 2024.

Lượng giao dịch giảm: So với tháng 1–3, lượng giao dịch (mua bán & cho thuê) tại nhiều phân khúc giảm 20–30%.
Khách hàng thận trọng hơn: Dù có nhu cầu thật, nhưng tâm lý e ngại về mặt bằng giá cao và lãi suất chưa thực sự ổn định khiến quyết định mua bị trì hoãn.
Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản thấp: Nhiều chủ nhà và nhà đầu tư bắt đầu “xả hàng” trở lại nhưng gặp khó trong việc ra hàng do ít khách chốt.

2. Phân khúc nào chịu ảnh hưởng mạnh?

Bất động sản đầu tư (đất nền, nhà phố xây sẵn): Giao dịch trầm lắng, nhà đầu tư F0 gần như “án binh bất động”. Nhiều dự án vùng ven có dấu hiệu hạ giá nhẹ (5–10%) nhưng vẫn khó bán.
Phân khúc cao cấp – biệt thự: Tại các khu như Nhà Bè, Quận 7, quận 9, sức mua yếu, dù nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá cho thuê.
Cho thuê nhà phố – căn hộ: Tình hình cho thuê ổn định nhẹ, nhất là các sản phẩm giá thuê từ 15–30 triệu, nhưng mặt bằng trống vẫn còn nhiều do doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn hạn chế mở rộng.

3. Lãi suất, tín dụng vẫn là "rào cản"

Dù Ngân hàng Nhà nước đã có tín hiệu giảm nhẹ mặt bằng lãi suất vào cuối Q1, nhưng:

Lãi suất cho vay mua nhà vẫn quanh mức 9–10%/năm, khiến nhiều khách hàng e ngại vay vốn.
Các ngân hàng vẫn siết tín dụng với BĐS đầu tư, cho vay thận trọng, đặc biệt là sản phẩm chưa có pháp lý rõ ràng hoặc chưa ra sổ.

4. Người mua đang chờ gì?

Chờ giá giảm sâu hơn: Tâm lý chờ đợi “đáy” vẫn còn hiện hữu.
Chờ tín hiệu lãi suất thực sự hạ thấp và ổn định
Chờ chính sách mới về nhà ở xã hội, pháp lý đơn giản hóa

Tóm lại, khách mua ở thật thì chờ rẻ – nhà đầu tư thì chưa mặn mà quay lại.

5. Dự báo & khuyến nghị

Thị trường khả năng sẽ tiếp tục trầm lắng hết quý II/2025, ít nhất đến sau tháng 7 âm lịch (tháng Ngâu).
Nếu lãi suất cho vay tiếp tục được điều chỉnh giảm mạnh (xuống dưới 8%), thị trường có thể bật lại vào cuối quý III/2025.
Người bán nên định giá thực tế, tránh neo giá cao không phù hợp thị trường.
Khách hàng mua ở thật nên tranh thủ tìm sản phẩm có sẵn, pháp lý rõ, đàm phán tốt sẽ có giá hợp lý.

Kết luận:

Thị trường bất động sản tháng 4–5/2025 đang ở trạng thái “tạm nghỉ” hơn là suy thoái. Đây là giai đoạn "lọc máu" tự nhiên: ai ôm đòn bẩy lớn sẽ phải ra hàng, ai trường vốn sẽ có cơ hội gom hàng tốt.

Với người làm nghề, đây cũng là lúc nên: